A holnapi testületi ülésre ismét beterjesztette a polgármester a megállapodás megkötését a Zugló Városközpont Kft.-vel. Halkan jegyzem meg, hogy a Bayer Construct Zrt. mintegy két éve teljesen illegálisan használja a kerület nevét projektcégének nevében. Kicsi ügy, de igen jellemző Balázs Attila üzleti mentalitására.

Az előterjesztés és mellékletei ITT a 22. napirendi pontként elolvashatóak.

Zugló polgármestere Horváth Csaba immár sokadszorra - szerencsére sikertelenül - próbálja áterőltetni a képviseltestületen a Bayerrel való megállapodást. Az  "együttműködési megállapodás" valójában egy Településrendezési Szerződés, csakhogy azt nem lehetne megkötni, mert egy csomó jogi és műszaki feltétel hiányzik. Pl. a telepítési tanulmányterv (TTT)  kötelező elem. A TRSZ-eket a Főépítészi iroda kell, hogy előkészítse, de a főépítészi iroda számos teljesen jogos szakmai okból  ellenzi a szerződés megkötését.  Ezért a polgármester eufemisztikus / törvény kikerülő szóhasználata. Megjegyzendő, a testületi ülést megelőző bizottságokban csak az MSZP és a Fidesz képviselői támogatták a "megállapodás" megkötését...

Alább az előterjesztés 14. mellekleteként olvasható főépítészi szakvélemény teljes szövege, kiemelések a  főépítésztől.

Én a szakvélemény legalját azért kiemelem: 

A szerződés „megállapodás”-ként való megnevezése helytelen, a szerződés tartalma teljes mértékben településrendezési tárgyú, így az ÖFV szerint (e tárgykörben) kizárólag TRSZ köthető. Mindezen felül a mellékelt TRSZ:

- nem rendelkezik megfelelően a Beruházói magatartásokról, amelynek pótlása szükséges,

- a korábban kötött (előzmény)szerződésekben foglalt Beruházói vállalások közül jelentős kötelezettséget ellenszolgáltatás nélkül enged el, és

- az érdemi garanciák elvárható minimális szintjét sem biztosítja.

Nem is értem, hogy ez után miként meri a polgármester beterjeszteni a "megállapodást". Valójában, kit képvisel, kinek az oldalán áll, kinek az anyagi érdekeit képviseli, a kerületét, Zugló önkormányzatát vagy a NER-es beruházóét?

Hosszú, de nagyon tanulságos elolvasni!

14. melléklet a 123-601/2023. előterjesztéshez

Főépítészi vélemény:

A telepítési tanulmányterv (TTT) tartalma, az a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 419Kr.). 2. § 17. pontja definiálja és a 419Kr. 19. § (1) bek. és az Étv. 30/A. § (2) bek. alapján szükséges, a 419Kr. 19. § (4) bekezdése szerint tartalmát az önkormányzati főépítész határozza meg. Minden TRSZ egyben városrendezési megállapodás is, melyre a Budapest Főváros XIV. Kerület Képviselő-testületének a városrendezési jogintézményekről szóló 12/2021. (III. 26.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: VJR) részletszabályokat fogalmaz meg.

• Étv. 30/A. § (2) „A szerződés megkötése előtt a települési önkormányzat képviselő-testülete dönt a cél megvalósítója által készített telepítési tanulmánytervről annak hiánytalan benyújtásától számított 30 napon belül.”
• 19. § (1) bek.: „Telepítési tanulmánytervet kell készíteni a) a településrendezési szerződés megalapozásához…”
• VJR 8. § (1) „A városrendezési megállapodás feltételeként telepítési tanulmányterv vagy településrendezési terv készíttethető legfeljebb a megállapodás megkötéséhez szükséges részletezettséggel, melynek tartalmát konzultáció keretében szakmai véleményben lehet tisztázni…”
• 19. § (4) bek.: „A telepítési tanulmányterv… tartalmát… az önkormányzati főépítész határozza meg…”
• 19. § (4) bek. „az előkészíteni tervezett településrendezési szerződés típusa, a tervezési terület, a tervezési feladat és a tervezési cél alapján… a 7. melléklet szerinti tartalmi elemek összevonhatók, elhagyhatók vagy kiegészíthetők.”

A településrendezési szerződés (TRSZ) tartalma (mely összhangja szükséges a telepítési tanulmányterv tartalmával, így TRSZ a telepítési tanulmánytervben meghatározott és elfogadott végleges településrendezési célok szerinti, de) következők lehetnek:

• Étv.30/A. § (3) bek. a) „a településrendezési terv kidolgozásának finanszírozása”
  8. § (1) „… A tanulmányt vagy a tervet a Beruházó finanszírozza és rendeli meg, kivéve, ha a városrendezési megállapodás másként rendelkezik.”
• Étv.30/A. § (3) bek. bb) „következményei – a szükséges kiszolgáló intézmény és infrastruktúra-fejlesztések –, és azok megvalósítása az önkormányzatot terhelné”
• VJR 9. § (2) bek. „A beruházás előfeltételeként – az Önkormányzaton és a Beruházón kívül más tulajdonost is érintő – telekviszonyok rendezését vagy megváltoztatását tartalmazó településrendezési szerződésben a részletes pénzügyi és műszaki ütemezésről rendelkezni kell.” (Ha a TRSZ-ben, TTT-ben a 31267/96 hrsz. érintett lenne bárhogyan.)

A TTT és a TRSZ legutolsó aktuális változatának, azaz a 2023. június 20-i állapot alapján készült az önkormányzati főépítészi szakmai vélemény (a továbbiakban: ÖFV) az aktuálisan rendelkezésre álló információk alapján.

Általános tévhit, hogy a magánberuházás 314/2022. (VIII. 11.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: 314Kr.) kiemelten közérdekű beruházássá történő nyilvánítása, és a magánberuházással érintett ingatlanok  619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: 619Kr.) történő rozsdaövezeti akcióterületi kijelölése miatt az egyéb vonatkozó jogszabályok nem alkalmazhatók. Ezzel szemben a törvények, pl. az épített környezet alakításáról és védelméről szóló az 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) minden rendelkezése, míg pl. a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 419Kr.), Zugló építési szabályzatáról szóló 11/2021. (III. 26.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: ZÉSZ), Zugló városképvédelméről szóló 10/2021. (III. 26.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: ZVR) rendelkezései közül csak azokat nem kell figyelembe venni, amivel ellentétes a 314Kr. valamely rendelkezése. A 619Kr. követelményeket nem ír elő, csak (főleg a kormányhivatali eljárásokra) vonatkozó szabályokat. Bár a vélemény kialakításánál nem használtuk fel a következő ütközést és figyelembe vettük a 314Kr. előírásait, de az álláspontunk szerint a ZÉSZ minden előírását alkalmazni kellene, mert az építési szabályzatok alkalmazását az Étv. írja elő a 18. § (1) bekezdésben, így a törvénnyel ütköző 315Kr. ZÉSZ-t korlátozó, vagy azzal ellentétes rendelkezései nem lennének alkalmazhatók. Ebben a kérdésben az alkotmányjogi panaszt tartjuk mérvadónak, a 315Kr. esetében ilyen döntés még nincs. Az önkormányzati szándék függvényében lehet európai bírósághoz fordulni majd a döntést követően hat hónapon belül. (Emberi Jogok Európai Egyezménye 35. cikk 1. bekezdés – Az elfogadhatóság feltételei: „1. Az ügyet csak akkor lehet a Bíróság elé terjeszteni, ha … attól az időponttól számított hat hónapon belül, amikor a hazai végleges határozatot meghozták.”).

A TTT, TRSZ területi lehatárolásában ellentmondás van: vagy minden anyagban szerepeljen, vagy minden anyagból maradjon el a 31267/95 és 31267/96 helyrajzi szám jelölés.

A TTT három területre háromszintű részletezettséggel készüljön, területi lehatárolások alapján:

- a településrendezési része a 31267/95-96 és 31267/140-150 helyrajzi szám

- a közterületeken szükséges közfejlesztések

- a közlekedési vizsgálat része nagyobb, a beavatkozások, javaslatok része a környező lakóterületekre is kiterjedően készüljön (Kerékgyártó utca - Egressy út között).

Koncepcionális kérdés, hogy ha szerepel a 31267/95 és 31267/96 helyrajzi szám, amennyiben igen, úgy a ZÉSZ módosítása válhat szükségessé.

A TRSZ és a Beruházás miatt szükséges a ZÉSZ módosítása:

- a közérdekű kiemelt magánberuházás területére (legalább) az átjárási szolgalom miatt,

- a közérdekű kiemelt magánberuházás területén, mivel - Önkormányzat hivatalos álláspontja szerint - a telekalakítás a ZÉSZ-be ütközik,

31267/95-96 helyrajzi számú ingatlanra terhelődik a P+R (400), mindamellett az Budapest Főváros Rendezési Szabályzatának (a továbbiakban: FRSZ) előírásai szerint a beépítési paraméterek „elfogytak” így szükség lesz az FRSZ és Budapest Főváros Településszerkezeti Tervének (a továbbiakban: TSZT) módosítására is.

Közterület alakítási terv (a továbbiakban: KAT.): a Rákospatak utcán, vagy a Csömöri úton zöldfelület leburkolásával járó építési tevékenység végzését megelőzően a ZÉSZ előírása szerint KAT.-ot kell készíteni, azonban a 314Kr. megtiltja a KAT. készítését, így szükség lehet a ZÉSZ vagy a 314Kr módosítására, kivéve ha a Felek a 314Kr. szerinti Beruházás megvalósításának területe alatt a 31267/140-150 hrsz.-ú ingatlanokat értik, ez esetben a közhasználatú területek a 31267/140, 143, 148 hrsz-ú magánutak, továbbá az átjárási szolgalom, melyekre ez esetben sem készíthető KAT.

Fasorok: ZÉSZ 7.  § (1) „A 14 méter szélességet elérő közterületi-, vagy a közforgalom számára megnyitott út létesítése vagy teljes szélességet érintő átépítése esetén kétoldali, legalább 2 méter szélességű zöldsávba ültetett fasort kell telepíteni.”, de a zuglói hagyományos, kialakult arculat szerint

- keskenyebb utca esetén legalább egy fasor, míg

- az ennél jóval szélesebb közterület esetén 4 fasor telepítése az elvárás.

Pontatlanságok: A benyújtott egyeztetésre szánt anyagok ellentmondásait, pontatlanságait, hiányait kezelni szükséges, jelen állapotban még Önkormányzati elfogadásra nem alkalmas. A közterületeket érintő fejlesztések aktuális és ellentmondás mentes javaslatait szükséges kidolgozni.

A telepítési tanulmányterv tartalmát jogszabály alapján az önkormányzati főépítész határozza meg. Az előzetesen meghatározott tartalom szerinti terv jelenleg nem áll rendelkezésre. Ennek következménye, hogy az ÖFV jogszabályon alapuló hiányosságként állapítja meg, hogy a TTT nem megfelelő, elfogadásra nem alkalmas. A TTT elfogadása nélkül a TRSZ törvényi előfeltétele nem teljesül, így a TRSZ nem köthető meg törvényesen.

A TRSZ egyeztetése 2021 óta zajlik, jelentős változás az első és az aktuális tervezetek között nem volt, rendszerét, hiányosságait és egyes lényeges részletkérdéseit tekintve a szerződés az első verzió óta nem változott. A korábbi verziók szakmai véleményezése is tanulságos. A tisztázatlan lényeges szakmai/jogi kérdésekhez szakértő vélemény szükséges (a továbbiakban: SZVSZ) a megalapozott döntéshez, anélkül egyelőre az előzményszerződések, általános építészeti gyakorlat, helyi adottságok ismeretén alapul az ÖFV.

Kiemeljük, hogy az előzményszerződésekben már vállalt beruházói kötelezettségek, az azokban biztosított garanciák, a jelenben folyó beruházással kapcsolatos eljárások (kormányhivatal, Kormány, a Beruházó ellen) és a jövőre vonatkozó a lakosság mindennapi életét befolyásoló tényezők Pl. hétvégi piac, fővárosi piac, fő gerinc közlekedési útvonalak, lakóterületek forgalomnövekedése, buszvonalak, a szélcsatornát jelentő és rekreációs patak menti terület jövője stb.) részletesebb ismerete és tisztázása lenne szükséges a TTT-ben és a TRSZ-ben. A magánberuházás és környezete olyan közérdekű intézményeket és fontos közlekedési, környezeti szerepet betöltő közterületeket érint, amiknek a jövőjét tisztán, világosan, pontosan kellene látni, egyeztetett, elfogadott tervek alapján, mely legalább a közterületek felszínének funkció szerinti használatának lényegét bemutatja.

2015. július 2. Az Adásvételi Szerződés 2. módosítása (a továbbiakban: Adásvételi Szerződés 2.m): - harmadik félként belép az Echo Investment Spółka Akcyjna (korábbi, legelső adásvételiben Echo Investment S.A-ként ismertük meg…) – „Amennyiben az Echo Investment Hungary Ingatlanhasznosító Kft. és/vagy az Echo Investment S.A. ezzel ellentétes magatartást tanúsít, az részükről egyoldalúan elállást jelent az Adásvételi Szerződéstől, és Önkormányzat jogosult az eredeti állapot helyreállítása mellett a bánatpénzt megtartani, és a bánatpénzzel megegyező meghiúsulási kötbért követelni Echo Investment Hungary Ingatlanhasznosító Kft.-től vagy az Echo Investment S.A.-tól. Emellett az Ingatlanokon lebontott uszoda kiszolgáló létesítmények, valamint sportpályák újjáépítésének kiváltására, valamint a bánatpénzzel megegyező meghiúsulási kötbér teljesítésére a Felek elszámolásában HUF 2 550 000 000 (azaz kettőmilliárd-ötszázötvenmillió forint) kerüljön beszámításra az Echo Investment Hungary Ingatlanhasznosító Kft., és/vagy az Echo Investment S.A. részére a jogosulti egyetemlegesség mellett visszakövetelt vételárral szemben.”

Az Echo Investment Hungary Ingatlanhasznosító Kft. (= Zugló-Városközpont Kft., névváltozás után) vállalta, hogy a beépítési kötelezettség teljesítése során folyamatosan együttműködik az Önkormányzattal, a MUNDO-Zugló Kerületközpont Projekt megvalósítása érdekében, amely során az MUNDO-Zugló Kerületközpont Projekt megvalósítását alapvetően érintő (például  fővállalkozási szerződés) szerződést, ha azok értéke a 1 000 000 (egymillió) eurót meghaladja, vagy az ingatlan-nyilvántartást érinti, a megkötését követő 8 munkanapon belül bejelenti az Önkormányzatnak, tájékoztatva a szerződés tárgyáról, a partnerről és az szerződési határidőkről. A tájékoztatási kötelezettség körében szükséges az MVN szerződés pontos tartalmát részletesen megismerni, annak hiányában a TRSZ (az előzményszerződéseket érintő részek miatt) nem megköthető.

Az előterjesztéshez csatolt TTT elfogadása, a TRSZ megkötése nem javasolható, mert az összességében jogszerűtlen, súlyosan értékaránytalan lenne és a zuglói lakosság széles körét hátrányosan érinthetné.

A TTT és a TRSZ nem rendelkezik jelenleg a szükséges rendeletmódosításról, azaz a gyalogos átjárási szolgalomról a közérdekű kiemelt magántelkeken. A ZÉSZ 1. melléklete a Szabályozási terv, ennek jelmagyarázata szerinti kötelező elem: „Közterületek, telkek kapcsolatának, megközelítésének kötelező biztosítása” (a lila négyzetekből álló vonal, nyíllal a végén mutat az utca folytatásokra). A ZÉSZ 5. § (1) bekezdése: „A Szabályozási terven „Gyalogút, gyalogos kapcsolat” és „Közhasználat céljára átadott területrész” jellel megjelölt ingatlanrészeket közhasználat céljára átadható területként– városrendezési megállapodásban részletezettek szerint – kell kialakítani és fenntartani.”

A szerződés „megállapodás”-ként való megnevezése helytelen, a szerződés tartalma teljes mértékben településrendezési tárgyú, így az ÖFV szerint (e tárgykörben) kizárólag TRSZ köthető. Mindezen felül a mellékelt TRSZ:

- nem rendelkezik megfelelően a Beruházói magatartásokról, amelynek pótlása szükséges,

- a korábban kötött (előzmény)szerződésekben foglalt Beruházói vállalások közül jelentős kötelezettséget ellenszolgáltatás nélkül enged el, és

- az érdemi garanciák elvárható minimális szintjét sem biztosítja.

Amennyiben a Zugló Városközpont Kft.-vel, valamint a Bayer Development, vagy az MNV-vel (a továbbiakban együtt: Beruházó) a közeljövőben szerződéses megállapodás nem jön létre, akkor javasoljuk az elkövetett súlyos jog-, illetve szerződésszegő cselekmények bírósági érvényesítését. Köztudomású tény, hogy (az európai bírósági utat nem tekintve) a magyar jogállam jelen helyzete alapján a bírósági eljárások közül, az alkotmánybírósági  teljesen esélytelen, a közigazgatási kevés eséllyel, míg a polgári ügyek még valós, reális eséllyel kecsegtetnek. A szerződéses, tulajdonjogi jogviszonyok rendszeres és visszaható hatályú felülírására a jövőben szűkebb lehetősége lesz a Beruházónak.

Tegnap igencsak bizarr, afféle NER kompatibilis lakossági fórumot tartott a zuglói - elméletileg ellenzéki - polgármester. Hogy a debreceni akkumlátorgyár elleni fórumokon kialakuló jeleneteket elkerüljék a lakosok a "fórumon" nem szólalhattak meg, csak írásban tehették fel a beruházónak a kérdéseiket. De a beruházó, a NER legújabb szerencselovagja, Balázs Attila ezek közül is válogatott, a kellemetlenebbeket nem  olvasta fel.Így a lakosság a " fórumon" a véleményét elmondani nem tudta, sőt a beruházói lódításokra, csúsztatásokra, elhangzó nyilvánvaló valótlanságokra nem is tudott reagálni.

A polgármester által bejelentett fura szabályok ezzel nem értek véget: a lakosságot legjobban foglalkoztató témában, a Bosnyák piac lebontásáról pedig nem is lehetett kérdezni.  

A fórumot gondosan nem hirdették meg a kerületi újságban, a Zuglói Lapokban (melyre évi 100 milliót költünk)  a polgármester ezt a lapzártával indokolta. Csakhogy a fórum napját ő határozta meg, természtesen tehették volna a fórumot egy héttel késöbbre is. 

A fórumot a helyszínen is biztosítani igyekeztek: a termet már a 17 órás kezdés előtt harmadáig megtöltötték fura ismeretlenek, (a lakossági fórumokon nem jellemző pufimellényes, öltönyös fiatalemberek, kosztumos hölgyek)  akik láthatólag kényszeredetten ülték végig az egészet. E miatt a 25-30 vattaember miatt az igazi lakosok közül sokan, akik a korai kezdés miatt a munkából késöbb érkeztek, a teremből eleve kiszorultak.  Nem volt nehéz kiszúrni a statisztákat, a beépített emberek a beruházó egy-egy hangzatos bejelentése után - a jeladó tapsot követve -  egyszerre tapsoltak. 

 Beépített tapsolók és Balázs Attila

A beépített emberek és a kiszorított, javarészt idősebb lakosság jól megkülönböztethető volt.

A 21 önkormányzati képviselő közül a szocialisták és a DK testületileg nem jelentek meg, az alpolgármestereik is távol maradtak, a polgármester és a Momentumos alpolgármester afféle kivülálló szerepet felvéve oldalt ültek le. A lakosság által papírra írt kérdéseket direkte a beruházó asztalához vitték.

A beruházó hosszasan prezentálta az új terveket, a projektet nevével eddig eladó/hitelesítő Zaha Hadid neves építésziroda immár kimarad a tervezésből. Gondolom, van amihez már nem adják a nevüket.

Figyelem! Ahol a szoborizé van, jelenleg ott van a Bosnyák piac. A plázába vezető út, a zöld nyíl épp a piac sarkánál van...

A lényeg: az eddig tervezett 950 lakás helyett "csak" 168 épül, a II. ütemben hat darab L alakú óriási irodaházat  építenek miközben a parkolószám 2700-ra csökken. 

A beruházó emberei parasztvakító netről letöltött stock képekkel illusztrálva hosszasan sorolták az előnyöket, pl. hogy termálvízzel fogják fűteni az épületeket, a beültetendő növényeket, vízjátékot, stb. (üveggolyókat is kapunk) de számokat, sem a beépítés építészeti tömegét illetően, szintterületi mutató, épített bruttó négyzetméter, párkánymagasság, zöldterületi mutató gondosan nem vetítettek ki és nem mondtak. Úgy kellett késöbb kierőszakolt közbeérdezéssel kibarkóbázni belőlük, hogy 153 ezer négyzetméternyi irodatömeg épül, de az épületek magasságát Balázs Attila direkt kérdés ellenére sem árulta el.

A kivetített dián a mostani piac épület helyére tervezett mélygarázs látható. A pláza és az irodaházak, új lakások elé nem hiányzik nekik a mi  "koszos kis piacunk".

A közlekedési mérnök hölgy minden adat nélkül, ( hány embert vár a pláza,hányan fogak dolgozni az irodákban, hány ügyfélre számítanak)  minden forgalomszámllási adat nélkül bizonygatta, hogy a forgalom nem fog növekedni. Nem hát.

Balázs Attila csillogó szemmel állította, hogy Zuglónak ők jót hoznak, mi civilek, tiltakozó lokálpatrióták pedig csak ártunk.

A lakosságot a beigért fejlesztésekkel akarták kábítani. A beruházó összeadott tolnát-baranyát-dátumot, e szerint 11 milliárdos közcélú fejlesztést hajtanak végre.

Ezek a költségek valójában jórészt azoknak az utaknak a rendbe tétele amiket ők maguk túrnak fel a behajtósávok kialakításával, a különböző közüzemi vezetékek kiépítésével, nem mellesleg az építkezés folyamán teszik tönkre a saját nehézgépjárműveik.

Megjegyzendő, az összes most bemutatott "felajánlás" , pl. a határoló utak rendbe tétele, a Rákospatak felett új hídelem, stb. szerepelt a 2006-os telekeladási szerződésben. Tehát azért vették meg annó olcsóbban (4 milliárdért a 6,7 hektáros)  telket, mert a településrendezési szerződésben szerepelt válllásként a közterületek felújítása. 

Az akkori szerződésben az is szerepelt, hogy az önkormányzatnak engedélyezési záradéka marad, azaz megtilthatja a telek, a projekt tovább adását. A 2018-as  botrányos, polgármesteri vétóval tarkított  önkormányzati beleegyezés feltétele volt, hogy a MUNDO-tól  projektet  átvevő Bayernek minden kötelezettséget át kell vállalnia. Most a fórumon  Bayer ezt a szerződésbe foglalt tényt simán letagadta, de vitatkozni ugye nem lehetett vele.

A lakossági prezentációból azonban gondosan kihagyták a kabinetben prezentált anyag utolsó, 29. oldalát, az ÖNKORMÁNYZAT KÖTELEZETTSGEI slide-ot, pedig abban van a lényeg. A 3. pont a Bosnyák piac telkének munkaterületkénti átadása. Na itt a lényeg, ez az amiről gondosan nem akart a sem polgármester, sem a beruházó  beszélni.

A lakosság megbabonázottan, elnémítva ülte végig  a "fórumot". Nem értették kik és miért tapsolnak, nem értették az egész színjátékot. Megvert seregként távoztak. Fél órával ksöbb a polgármester a beruházóval kedélyesen  társalogva - akivel elméletileg perben állunk - együtt, mint lejátszott színészek a jól sikerült előadás után hagyták el a színházat. 

Balázs Attila nem akar csórónak látszani, a NER körökben alapszett, Mészáros Lölö, HabonyÁrpi, RákayPhillip ligába tartozva 40 milliós Mercédes terepjáróba libbent, majd mindketten hazautaztak csendes hegyvidéki villáikba. Zugló egyiküknek sem az otthona, csak pénzkereseti lehetőség.

Csütörtökre rendkivüli testületi ülést hívtak össze, melyen a Bosnyák téri ugar legújabb terveit mutatják be. A 2006-ban eladott területre, melyre eredetileg városközpontot (értsd plázát) igértek négy évenként az aktuális polgármesterek immár 900 lakást építenének, és az épületek magassága akár 35 méter is lehetne.

Kell-e "zöld" Zuglóba, a patakpart szégyenteljes és otromba 770 lakással teleépítése, az újabb Cordia ütemek 300, a Bosnyák utcában kinőtt 200 Metrodom, a Herimanbau Csömöri út menti 190, és a Kiszuglóban a lakossági tiltakozással elutasított telekeladása (268 lakás)  után újabb 900 lakást építeni? Illenek-e a kisvárosias környékre 35 méter magas lakó és irodatornyok? Kell ez nekünk?

Hasonlóan nagy léptékű tervek  - nevezzük inkább vízióknak -  készültek a hagyományos, a főváros utolsó klasszikus, olcsó és népszerű piacának, a Bosinak a lebontásáról és a helyére egy új, hatalmas épületbe szuszakolt "modern" piacról, fölé a polgármesteri hivatalról, és melléjük az  új ,124 ezer embert ellátó szakrendelő összeépítéséről. Mindez együtt elég fantasztikusnak tűnik...  a finanszírozásáról nem is beszélve.   

A Bosnyák tér környéke. A narancssárga pötty a templom, körülötte az elkerített valaha volt közpark, a kék a piac épülete.

A Csömöri másik oldalán 2-3 szintes zártsorú beépítés, a környéken közel s távol a Bosnyák, a Lőcsei, Szugló, Komócsy utcákban kisvárosias, saját kertekkel rendelkező családi házas, kistársasházas beépítés, 2-3-4 szintes épületek, 2x1 sávos csendes, fasoros utcácskákban. Ennek a békés kertvárosnak a közepébe kerülnének a 25-35 méter magasságú épülettömbök.  Ijesztő figyelmeztetés, hogy fotó jobb felső sarkán lévő zöld terület mára eltünt, a Paskál projekt 770 lakása, 6-7 szintes tornyai foglalták el. 

Hogy jutottunk idáig?

A Sport és Szabadidőközpontot és frissen felújított tanuszodát 2006. tavaszán adta el karöltve az akkori nagykoalíció, Rátonyi fideszes polgármester és az MSZP-SZDSZ többségű kerületvezetés. (Az akkori képviselők közül Rozgonyi Zoltán és Kinisch Andrea ül a jelenlegi testületben) A 6,7 hektáros zöldterületért 4 milliárdot kaptak, mely 2012-re el is olvadt, anélkül hogy a kapott pénzből Zuglónak új tanuszodát, sport-, rendezvény központot építettek volna.

A MUNDO beruházást elsodorta a 2008-as gazdasági válság, de joggal mondhatták a lengyel befektetők azt is, nekik metró végállomást igértek 2010-re, emlékezhetünk Weinek plázastopjára,  majd a változtatási tilalomra, végül a 2013-as építési szabályozás változáskor  majd felére csökkentettük az addig 200.000 négyzetméteres épülettömeget. 

A területet 2016-ban egy magyar NER közeli vállalkozó nézte ki magának, a Karácsony féle kerületvezetés pedig, bár a szerződés szerint viszzavásárolhatta volna a területet, ezt nem tette meg, és engedélyezte a tulajdonosváltást, sőt újra felvitte a beépíthetőséget, mi több engedélyezte 15%-nyi lakás funkció építését is.

Ügyeskedésekben nem volt hiány, 2017. tavaszán a polgármesternek kellett megvétózni a szocialista alpolgármester előterjesztését a kötbérek elengedéséről. Végül 150 millió forintért  - kb. három lakás áráért!!!! - engedélyezték a tulajdonváltást és a lakás funkciót, ezzel végképp a lovak közé dobva a gyeplőt. 

A vevő Bayer Construct Zrt., azaz Balázs Attila  (remek portré a személyről és a gazdasági háttérről ) pedig  vérszemet kapott. A milliárdos vállalkozó szintet lépett -  minek az önkormányzattal alkudozni? - a NER nagykutyái közé lépve elérte, hogy a beruházást a kormány nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségűvé nyilvánítsa, így a kerületi építési szabályozás nem vonatkozik rá.  A nemzetgazdaságilag kiemelt beruházás törvényt - ha már van - akkor a valóban közérdekű beruházások, pl.  erőművek, gyárak, autópályák, kórházak, neadjisten a 4-es metró építésének gyorsítására lehetne használni, nem pedig "Kivéve a gyeví bírót!" módra a NER vállalkozók haszonmaximalizását segíteni névre szóló  milliárdos csekkel felérő kormányrendelettel.

Mit terveznek most?

Az eddigi ismeretek szerint a beruházó egy kisebb plázát tervez a piac mögé, e fölött, mellett a Csömörire néző oldalra 8-10 emeletes irodaházak kerülnének, a Bosnyák utcai oldalra pedig 6-8 épületben 900 lakást építene, ezek akár 8-10 szintesek lesznek a látványtervek alapján.  

A kormányrendelet szolgai módon követi le a beruházó terveit- kéréseit: 25-35 méteres épületmagasságot engedélyez egy olyan környékre, melyen kisvárosias beépítés, családi házak és kistársasházak, földszintes és 2-3, max 4 szintes épületek találhatóak.

A sétány az irodasor és a lakóépületek közt lenne. Szép, zöld, szökőkút dögivel - az AUTOCAD tervezőprogram mindent elbír - a Szigony utcai sétány lesz közelebb a valósághoz. A szinteket azonban érdemes megszámolni. Arról nincs látványterv, hogy ezek az épületek mennyire illenek, magasodnak a környék 2-3 szintes házai fölé. 

Részlet a kormányrendeletből:

a) a terepszint feletti beépítés legnagyobb mértéke 70%,

b) a terepszint alatti beépítés legnagyobb mértéke 100%,

c) a parkolási szintterületi mutató megengedett legnagyobb értéke 3,5 m²/m²,

d) az általános szintterületi mutató megengedett legnagyobb értéke 4,5 m²/m²,

e) a zöldfelület megengedett legkisebb mértéke 10%,

f) az épületmagasság megengedett legkisebb mértéke 7 m,

g) az épületmagasság megengedett legnagyobb mértéke 35 m.

A legtöbb szám önmagáért beszél, azonban a szintterületi mutató az egyik legfontosabb értelmezésre szoruló szám. Arányként, a Paskál lakópark azért lett az előző, 2000 körül épült 3 szintes, lazán lerakott házaihoz képest ekkora, 6-7 szintes betonmonstrumokkal tele, mert 2,5-ről, 3,5-re azaz 50%-al megemelték Karácsonyék 2017-ben  a beépíthetőséget. Ehhez képest a Bayernek 4,5-ös szintterületi mutatót sikerült elérnie.

A "Bosi" eldózerolása

A polgármester pedig új, modern piacról, új szakrendelőről  sőt új hivatal épületről álmodik. E komplexum helyszinéül  a fővárostól tervezi  a Bosnyák piacot megkapni, (megvenni, elcserélni?) és lebontani.  Miért sajnálnám én a Bosit?

A Bosi a főváros utolsó hagyományos nagy piaca. Olcsó árai, őstermelő nénijei, hangulata miatt a főváros legtávolabbi sarkából is jönnek ide vásárolni. Egy rendbetétel  nyilvánvalóan ráférne, sőt  egy évtizede elvárható a fővárostól, de nagyon óvatosan kell hozzányúlni, mert az eddigi új épületbe kerülő, "rendbe tett" piacok (Fehérvári út, Lehel, Fény utca, Klauzál)  mind elnéptelenedtek, az áraik megemelkedtek, az áruk, árusok sokszínűsége mindenütt megszünt. Őstermelőt ma már csak a Bosnyákon látni. 

Szerintem a Bosi pótolhatatlan kultúrális érték, s bár lehet, van ebben egy jó adag gyerekkori nosztalgia is, de talán  épp ez az érzelmi kötődés a különbség egy itt élő képviselő, és egy naponta messziről érkező, máshol otthon lévő, akár még jószándékkal fejleszteni, építeni akaró polgármester között. 

A jelenlegi piac épületét és telkét és a mögötte lévő önkorányzati piac helyére részben térköves, kicsit zöld közterületet, rendezvényteret, alá mélygarázst,  mögé pedig óriási épületet tervez a polgármesteri hivatal. Az épület földszintjén lenne a piac, az  egyik toronyban pedig a hivatal, a mögötte lévő másikban pedig a 124 ezer embert kiszolgáló szakrendelő. 

Idézet az előterjesztés mellékletéből:

A jelenlegi piac területére, valamit a piac területébe beékelődő önkormányzati telekre a kialakítandó funkciókra elkészültek el a koncepciótervek.

A koncepciótervek készítése során minden érintett féllel többszöri egyeztetés után, a koncepciók kialakulásakor véleményüket a tervben átdolgoztattuk.

Ezen vélemények alapján a területen aránylag optimálisan helyezhetők el a tervezett funkciók, így az új szakorvosi rendelő, a megújuló piac és nem utolsósorban a kerület új polgármesteri hivatala.

A két rendelő egy,  a kerület közepén lévő épületbe összevonásában van gazdasági racionalitás. A becslések szerint a kerület teljes felnőtt és gyerek szakrendeléséhez, és a ZESZ igazgatás ellátásához 9-10.000 négyzetméternyi épület szükséges. A dolgozók és a betegek parkolásához további sok-sok mélygarázs. Hogy a mostani, Örs vezér téri és Hermina úti épülettel mi történne, van-e rájuk vevő, nem tudni. Mindenestre hatályos, 2016-os hátározatunk van arról, hogy mindkettő felújítását 6-600 milliós összegben 2017-ben elkezdjük...

A hivatal költöztetésére nem látok indokot, az épületet folyamatosan újítják fel, nemrég volt kazáncsere. A jelenlegi Pétervárad utca 1-7. alatti hivatalunk öt szintes, (4-5000nm?) közel 300 köztisztviselőt befogadó épület, melyhez szintén szükséges dolgozói és látogatói parkoló. Hogy mit terveznek a kiürített épülettel, nem tudni. Azt ugye nem gondoljuk, hogy a rossz önkormányzati működés az új fancy épületbe költözéssel megoldódik?

Miből?

A hatalmas, komplex és speciális épület bekerülési összegéről egyelőre becslés sincs. Alul speciális mélygarázs a piac árufeltöltéséhez, hűtős raktárak, stb. hivatali, orvosi, beteg parkolók... 1-2  piaci szint, feljebb külön bejárattal a hivatal, külön bejárattal a szakrendelő épülete, benne speciális vezetékek, csőhálózat, CT, röntgen, egy napos sebészet... 8 szint? Új berendezések...  Mennyibe kerülhet? 10-12-14 milliárd?

Hogy ezt a hatalmas összeget honnan szereznénk be, nem tudni. Hitelfelvétel? (utánunk az özönvíz?) Telek eladások?  

 Halkan megjegyem, a zuglói önkormányzat még az ehhez képest csekély költségvetésű és komplexitású E-co-housing projektbe is belebukott, a házat nem volt képes megterveztetni és megépíttetni. 

Mi a baj ezzel az egésszel?

1.   Bármféle döntés előfeltétele, hogy a zuglóiakkkal ismertessék a részletes terveket, (nem pár csilivili látványtervet) a költségvonzatokat, pl. a hitelfelvétel hosszútávú terheit.  Kétlem, hogy a zuglóiak lelkesednének.

 2 . A csütörtöki előterjesztés bizar módon a képviselőktől helyben vetített látványtervek alapján várna egyetértő döntést, úgy hogy a lakosok, a választóik, a környékbeliek véleményét a képviselők nem ismerik. A tervek a lakosság előtt nem ismertek, nem volt egyetlen lakossági fórum, konzultáció, viták.

3.  Nem készült közlekedési, környezetvédelmi, infrastruktúrális hatástanulmány sem, pedig nyilvánvaló, a hatalmas, 200.000 négyzetméter fölötti épülettömeg igencsak jelentős, és nem illeszkedik Zugló zöld, kisvárosias jellegébe.

4.    A területet ellátó közösségi közlekedési  viszonylatok, és az autós közlekedési úthálózat már most is túlterhelt, a környező utak 2x1 sávosak. 

5.    Hiányzó közlekedési infrastruktúra. Az ide költöző 2500 ember, az irodákba bejáró sok ezer ember jelentős plusz közlekedési autós forgalmat generál. A beruházás azonban nem jár semmiféle közlekedés fejlesztéssel, pl. ha már nemzetgazdasági projekt, akkor a 4-es metró tovább építésével.

6. A beruházó nem vesz részt a középületek, a tervezett piac-rendelő-hivatal épület, hiányzó óvoda, bölcsőde, stb. megépítésében. 

7.  Hiányzó intézményi infrastuktúra. beruházó által eladott lakásokba költöző 900 család részére a zuglói önkormányzatnak kell biztosítania az alapellátást, bölcsődei, óvodai, iskolás férőhelyeket, gyerek és felnőtt szak és háziorvosi épületeket megépíteni azokat folyamatosan üzemeltetni. Az intézményekhez a dolgozókat felvenni, azok bérét folyamatosan fizetni. 

Mit lehet tenni?

A XIII. kerületi önkormányzat példáját követve az Alkotmánybírósághoz fordulni.  

Alternatívákat mutatni. A beruházóval megértetni, hogy a lakosság - ennek következményeképp a lakosokat képviselő képviselők -  alacsonyabb beépítést, a jóval kisebb lakásszámot tart csak elfogadhatónak.

Az önkormányzati beruházás kapcsán alternatívákat kitalálni, és a lakosoknak ezekkel megismertetni. Szüksége van-e a kerületnek új önkormányzati épületre? Kívánnak-e a lakosok új, modern piacot, vagy szeretnék, ha a Bosi csak felújításon esne át, de jellege megmaradna? Elfogadják-e a két szakrendelő egy helyre összevonását?

Ha a fentiek nem történnek meg abban az esetben tájékoztatni a lakosságot és széleskörű tiltakozást szervezni. Ha Zamárdiban sikerült, Zuglóban miért ne sikerülne? Ott az is számított, hogy a körzet amúgy fideszes országgyűlési képviselője is kiállt a település, a tiltakozó lakosok mellett, azaz az eltúlzott méretű beruházás ellen. Türelemesen várom a mi ellenzéki képviselőnk állásfoglalását!

Elkészíteni a közlekedési, környezeti terhelési, és infrastruktúrális hatástanulmányokat. Érdemi döntést csak ezek ismeretében lehet hozni.

Tájékoztatni a beruházót ezek eredményéről, és közölni vele, hogy az új, áprilistól regnáló kormány a kiemelt beruházássá nyilvánítási kormányrendeletet azonnal vissza fogja vonni.

Tájékoztatni a beruházót, hogy az önkormányzat a Településképi rendelettel, az illeszkedésse és egyéb módon mindent meg fogunk tenni, hogy a Zuglóba nem illő, a kerületnek ártó, ide nem illő méretű beruházást elfogadható méretűvé szabjuk.