Ritka dolog történt pár napja: egyeztettek a zuglói képviselők. A készülő új lakásrendelettel kapcsolatban Rózsa András, a lakásgazdálkodásért felelős Momentumos alpolgármester hívott össze online megbeszélést. Évtizedes képviselői regnálásom alatt szinte alig történt ilyen eset, hogy egy szakterületről (bármiről) kötetlenül, közösen gondolkodjanak a képviselők.

Na persze nem mindenki. A vírus miatt online megtartott megbeszélésen a 21 képviselőből 11 vett részt, az MSZP-s frakció testületileg, mondhatni demonstratíve maradt távol, a hat képviselőjük egyike sem csatlakozott egy percre sem, mint ahogy a polgármester sem méltóztatott. Kár, pedig sokat megtudhatott volna a kerületéről. Különösen érthetetlen és elfogadhatatlan a gazdálkodásért felelős alpolgármester Hajdú Flórián távol maradása, hiszen alá tartozik a (sógora által vezetett) Városgazdálkodási Zrt. is, mely a lakások és az önkormányzati lakások és bérházak műszaki állapotáért, felújításáért felel.

A pozitív hangulatú közös gondolkodásban a Momentum két képviselője, az LMP képviselője Vida Attila, aki  lakhatási tanácsnoknokként tényleg remek anyagot rakott össze, két fideszes, három DK-s képviselő, a Párbeszéd alpolgármestere Szabó Rebeka, ő az, aki az elmúlt öt évben a lakásgazdálkodásért és a szociálpolitikáért felelt, a Kétfarkúak képviselője, és én, a Civilzugló Egyesületet képviselve vettünk részt.

A  lakásgazdálkodásunk évi milliárdos feladat - és jelenleg évi több száz milliós direkt veszteséget, kiadást termel.

E mellett a kevésbé forintosítható, de az elmaradt felújítások miatt bekövetkező pusztulás,  állagromlás okán keletkező értékvesztés is milliárdos veszteség. A hatalmas lakásvagyon értéke jelentős, hisz ha 2200 lakásra csak darabonként átlag 20 milliót számolunk máris 44 milliárdos értéket kapunk. (a nem számolt 300 lakás szanálandó, bontásra váró házban van, ezek csak telekértékként kalkulálhatóak) 

Ekkora értéket kezelnek, azaz hagynak lepusztulni,  hiszen a bérlakás és bérház állomány fenntartása, állapotuk, üzemeltetésük évtizedek óta akut problémája a zuglói önkormányzatnak. 

Tehát még egyszer, 2200 lakás bérbeadásából nemcsak hasznunk nincs, de évente fél miliárdos kiadásunk keletkezik.

Hogy egy kis átfogó képet adjak: a lakások fele a kerületben szétszórva található, vannak összkomfortos panellakásaink, másik végletként komfort nélküli szobakonyhák, sőt 20 nm-es alagsori szükséglakások is, de bukkantam már 134 nm-es polgári lakásra is  - pár ezer forintért szociális alapon kiadva...

A lakások másik fele száztizenegynehány 100%-ban önkormányzati tulajdonú épületben található, ezek között vannak óriási bérkaszárnyák, míg a másik végletként 2-3 lakásos százéves, földszintes, kertes "munkásházak" is, melyek amúgy a kerület műemléki védettségére is méltóak lehetnének, hisz a XX. század eleji falusias Zugló utolsó emlékei. 

A százegynéhány házból az elmúlt két ciklusban, azaz Papcsák és Karácsony polgármestersége alatt egyetlen egy épület sem lett felújítva. Nem egy épület állapota dickensi, ma már a VIII. kerületben is alig találni ennyire lepusztult, omladozó homlokzatú, folyósó végi közösvécés épületeket.

A Várna utca 18. Kis zöld dzsungel  problémás lakókkal a Fogarasi Tescótól párszáz méterre. Az épület egy új építésű társasháznak támaszkodik. Amúgy egy kertkapcsolatos lakás felújítva a belvárostól 10 percre 50 milliót is érhetne Zuglóban.

Mára már minden zuglói tudja, ha a kerületben düledezőben lévő házat lát, az önkormányzati bérház. Ezek az épületek általában gettósodó, rossz közbiztonságú környékké tesznek egy egész környéket.

A legismertebbek a Nagy Lajos 104. az árulkodóan Sing-sing háznak hívott, évtizedek óta szanálásra szánt épület, de ilyen a 123 lakásos Cserei utca 3. is (ahol pár éve a gázrobbanás történt).

A Cserei uta évtizedek óta aláducolt gangja. Hasonlóan néz kia a Várna utca 9. is .

De ilyen a ritkábban mutogatott vedlő homlokzatú Nagy Lajos király útja 158. Ennek oldalát ingyen adtuk oda pár éve a Terror Házának, hogy hazugságot fessenek fel rá.

A lakások fele szociális  -  irreálisan alacsony -  lakbérrel, míg a másik fele un. költségalapon van kiadva,  tehát a lakás költségeit ebből kellen állni, de nevével ellentétben ez  a kategória sem fedezi a lakás és ház fenntartását, állagmegóvását.  A szociális rászorultságot csak a frissen kiadott évi pár lakásnál vizsgálják, mint ahogy a '90-es években fillérekért, havi pár ezerért kiadott lakások szerződéseit sem vizsgálják felül. A bérlemény ellenőrzés nem túl hatékony, a lakásosztály gyakran cserélődő dolgozói nem jutnak el évente egyszer egy lakásba, így aztán van aki simán kiadja azt, míg számos lakásban jogcím nélkül élnek. 

A lakbérek 2011 óta nem lettek emelve:

Mindenki tudja, hogy ma Budapesten mennyiért lehet lakást bérelni és míg a bérek, a lakbérek az elmúlt évtizedben folyamatosan emelkedtek addig Zuglóban szociális és nem utolsó sorban politikai okból döbbenetesen alacsonyan tartott lakbéreink nem változtak.

Ezen összegek természetesen nem elegendőek az épületek, lakások állagmegóvására. 

A Mexikói út elején több romos épületünk is áll, a leglátványosabb a 11. A 2017-es időközi választáskor gyorsan elkezdték tatarozni a házat,  majd a tatarozás abbamaradt, azóta a pár lakás kiégett, üres.

 Hogy a lakbér mennyire politikai kérdés azt jól illusztrálja a 2017-es időközi választás. A legtöbb szociális lakás épp ebben a választókörzetben van, a Mogyoródi- Kerepesi út Pillangó utcával határolt, a Tábornok utcával, Várna utcával, Mexikói úttal úttal fémjelzett háromszögben, ahol az eltűnt képviselőjük helyére kiírt időközi választást sonkaosztással oldották meg a szocialisták. Hogy az itt lakók szavazata sonkával, olcsón tartott lakbérrel, beígért lakáskiutalással, lakbér tartozás hallgatólagos elengedésével, a jogcím nélkül ott lakás fölötti szemet hunyással megvásárolható abból is látszott, hogy ezek a tömbök fura módon kétszer annyi szavazatot hoztak a lakások fölött diszponálóknak, mint a többi szavazókör.

A lakások belső rendben tartása, felújítása a törvény szerint a bent lakók dolga lenne, de a lakók egy jó része ezt nem végzi el. Idézem Vida lakhatási tanácsnok sommás megállapítását:

Az amortizáció valós értéken, de a legalacsonyabb árakból kalkulálva, csak a lakott lakásokra számolva 735.000.000Ft, míg a teljes felújítás-karbantartás összege (lakóépületeket is beleértve) 170.000.000Ft, így az értékvesztés kb. 565.000.000Ft csak a tavalyi évben úgy, hogy a ciklusok óta elmaradt karbantartások (felújítás nélkül!!!) több milliárd Ft-ra rúgnak. Ezen gyakorlat egyenes következménye az épület- és lakásállomány leépülése, átkerülése a gazdaságosan nem felújítható, szanálandó kategóriába, így a lakásszám csökkenése.

De a lakók egy jó része még ezt a minimális lakbért sem hajlandó kifizetni.

 A fizetési morál, köszönhetően az adósságkezelés évtizedekig alkalmazott elveinek és gyakorlatának (lásd 1. pont) katasztrofális, kb. 24% a be nem fizetett közösköltség, lakbér/használati díj, közüzemi díj aránya, összegszerűen meghaladja az évi 130.000.000Ft-ot.

Az önkormányzat költsége a bérlakásokat érintően közösköltség tekintetében 175.000.000Ft, ebből a bérlők által (kb. a 4. pontban bemutatott fizetési rátával) befizetett összeg kb. 40.000.000Ft.

 A lakók egy kis, de állandó része, a 2000 bérlőből hozzávetőleg 700, több, mint három havi lakbérrel tartozik és tartozásuk eléri a 700 millió forintot. Sokan nem csak a (minimális) lakbéreket, de az önkormányzat által már befizetett gáz-, víz- és áramszámlákat, sőt a közös költséget sem fizetik be. Vannak akik lakbért, semmit nem fizetve több millió forintos tartozást felhalmozva élnek boldogan évekig egy lakásban, miközben több százan várnak lakásra.

A beszedést nem erőltetik, kilakoltatás elvből nem volt Zuglóban az elmúlt ciklusban  és az évekig görgetett kintlevőségek folyamatosan meghaladják a 6-800 millió forintot. Évente több száz milliót kell leírni az elévülő, be nem szedett lakbérek miatt. Nem ezt hívják hűtlen kezelésnek?

Vida tanácsnok következtetései pontosak, és ha jól vettem ki az online megbeszélésből a képviselők többé-kevésbé egyet is értettek e megállapításokkal:

A lakásgazdálkodás jelenlegi rendszerét tehát egyszerre jellemzik az alábbiak:

• a folyó követeléseink tekintetében évi százmilliós nagyságrendű hiány
• többéves, milliárdos követeléseink fokozatos elévülése, ebből következő többszázmilliós veszteség
• a jelenlegi lakásállomány folyamatos műszaki leromlása, amortizációja, értékvesztése
• olyan mértékű összesített hiány, mely minden hasznos, (Zuglóban) innovatív kezdeményezést ellehetetlenít (idősek otthona/nyugdíjasház, Fészek-lakások stb.)
• ugyanígy ellehetetlenül a lakásállomány számszerű és minőségi fejlesztése, mely párhuzamosan lehetőséget teremthetne az alacsony komfortfokozatú lakások cseréjére, és a piaci alapon értékesíthető lakásállomány növelésére, ezáltal  a veszteségek csökkentésére
• jogi problémák (költségalapú lakbér tv.-i szabályozása)
• a hiány elfedése a könyvszerinti érték, így az amortizáció mértékének alacsonyan tartásával, az ingatlaneladások értékének a vagyon értékmegőrzése, növelése helyett a hiány kezelésére való fordításával

Összességében, a kerület lakásgazdálkodásának érdemi korrekciójához elengedhetetlen évi többszázmilliós forrásbevonás/költségcsökkentés, melyet a kormány önkormányzatokat érintő, drasztikus forráselvonást eredményező intézkedéseit megelőzően sem tartottam kivitelezhetőnek más területekről történő forrásátcsoportosítással. Ezért a jelenleg hasznosított bérlakásállományra vonatkozóan az alábbi lépések megtételét tartom szükségesnek:

- lakbérkorrekció, a mellékelt táblázatban két verzióban (inflációval növelt, költségalapú), évi 240.000.000-160.000.000Ft, idén 80.000.000-50.000.000Ft

- fizetési morál helyreállítása a szükséges intézkedésekkel, végső esetben fizetési hajlandóságot nem tanúsító bérlőink lecserélése vállalt kötelezettségeiket tiszteletben tartó bérlőkkel (a tartozások 2/3-a kb. 300 bérlőhöz köthető), évi 100.000.000Ft, idén 30.000.000Ft

- nagyösszegű, több éves követeléseink kezelése, az elévülésből származó veszteség megszüntetése, 200-300.000.000Ft, idén 50.000.000Ft

- közösköltség átterhelése a bérlőkre, félévre vetítve 60.000.000Ft, ebből idei évben 30.000.000Ft

- a könyveléstechnikailag alkalmazott szépítő kozmetikázás megszüntetése (lakhatási támogatásából az önkormányzatnak fizetett tartozások), évi 20.000.000Ft, idei félévre 2-5.000.000Ft (fennálló kötelezettségvállalások miatt

  Kérdés, lesz-e bátorsága a kerületet vezető ellenzéki koalíciónak, hogy az elmúlt ciklusban  - meg az előtte lévőkben - bűnösen/felelőtlenül politikai haszonszerzésből/ konfliktus kerülésből elhalasztott munkát elvégezze?