Ahogy az várható volt a nov. 11-i testületi ülésen a képviselők megszavazták a helyben levetített csilivili prezentációkat. Bölcs megfontolással, alternatívákat nem látva és nem hiányolva úgy adták elvi támogatásukat egy minimum 15 milliárdos összegű önkormányzati beruházáshoz, hogy egy A4-es papíron nem volt felvázolva a finanszírozási háttér. A testületi ülés ITT visszanézhető. Az hogy itt rettentő sok pénz fog megmozdulni mi sem mutatja jobban, hogy Tóth képviselő úr újra feltűnt közvetlenül a beruházók mellett ülve. 

A Bayer Property Zrt. igazgatói, a Zaha Hadid építésziroda két olasz építésze és Tóth Csaba MSZP-s képviselő 

Elsőként szögezzük le, a Civilzugló Egyesület örülne, ha a terület rendezésre kerülne, de ugyanilyen fontos, hogy a környék kertvárosias jellegét, beépítési jellegzetességeit, Zugló zöld jellegét,  az önkormányzat anyagi lehetőségeit, nem utolsó sorban az itt élők véleményét is figyelembe vegyük. Ezért módosító javaslatot nyújtottunk be, mely legalul olvasható,  miszerint a projektbe tervezett elemekről, az új hivatalépületről, piacról, és szakrendelőről, és a tervezett sok milliárdos hitelfelvételről tartsunk helyi népszavazást. Mire való a helyi népszavazás intézménye, ha nem épp ilyen stratégiai jelentőségű ügyek eldöntésére? Ezt a javaslatot meghökkentő módon egyetlen párt sem támogatta. Demokratikus hozzáállás.

November 23-án tartanak egy lakossági fórumot, ott lehet az ellenérvekkel szembesíteni a kerületvezetést. Kiváncsi vagyok mi történik, ha a megjelenők a beruházást ebben a formájában elutasítják.

Nagyon készültek, még milliós költséggel szines-szagos Zuglói Lapok Extrát is nyomtattak, úgy tűnik a dizájnos látványképekkel és hangzatos szólamokkal kívánják a zuglóiakat meggyőzni, mert szám, pl. tervezett lakásszámról, irodanégyzetméterről, épületmagasságokról,  költségvetésről, felvenni tervezett hitelösszegről futamidőről és részletekről egy szó sincs az újságban. Még naptár is van benne, (Bíró Icát hiányolom)  de a beigért lakossági fórum időpontja, helyszíne sajnos már éppen nem fért bele...

Először is nézzük, a látványterveken felül miféle konkrétumokat, számokat sikerült a két, az önkormányzati és a Bayer prezentáció során megtudni, nem egyszer többszöri rákérdezéssel kibarkóbázni a fejlesztőkből. 

 A tetőkre rajzolt hatalmas zöldfelületeket a lakosok nem, csak a madarak élvezhetik, de valójában csak légkondik lesznek azon a tetőn. A legdurvább azonban a Bayer épületek magassága. Az  önkormányzati hivatal 6. szintje  fölötti tetősík 27,5 méter, ahhoz viszonyítva mérhető, hogy  az átlátszóra rajzolt Bayer épülettömb akár 9-10 szintes is lehet, a maximállis 35 méteres épület magasággal.

A sok látványtervből egy sem ábrázolja, hogy a környező  2-3 szintes kertvárosias lakónegyedhez képest milyen viszonyban lesznek a toronyépületek.

A tervezett önkormányzati beruházás is hatalmas komplex épület lesz, de épp ezért, mert túl sok funkciót akartak egyetlen épületbe belezsúfolni, mind kissé alultervezett.  A piac funkcióra a prezentációban 5600nm-t kalkuláltak, (a pdf-ben 7300nm szerepel), de ennek ellenére a jelenlegi piac összes eleme (a főépületi 12.000nm, az önkormányzati piac 5000 nm, és a hétvégi őstermelői rész +-10.000nm) nyilván nem fog beleférni.  A 8200 négyzetméteres szakrendelőbe (a prezentáción szóban 7300-at mondtak)  pedig csak utólagos hozzáépítéssel férhetnek el a Hermina úti rendelő funkciói. Tehát a draga két helyszínes működés, a Hermina úti a rossz állapotú műemlék épület költséges fenntartása nem szűnik meg.

További probléma, hogy jelenleg a két szakrendelőnkben 20 körzeti orvosi praxis rendelője is működik. Rákérdezésre kiderült, hogy ezek elhelyezéséhez a polgármester vissza kívánja vásárolni a volt kék óvoda Füredi lakótelepi területét és oda új körzeti rendelőépületet kíván építeni. Hogy mindezt miből, illetve a Herminával mi a szándék, arra már rá sem kérdeztünk.

Láthatólag a legtöbb időt a tető bezöldítésével és a hivatalépület megtervezésére szánták, már azt is megtervezték, hogy a tetőszint 6. emeletén tetőterasza lesz a polgármesteri kabinetnek. Ha Orbánnak van kilátásos terasza, nehogy már a zuglói polgármesternek ne legyen!

Az épület költségei egy gyorsan tovább pörgetett slideon szerepeltek. Ime:

Hozzáértő, elismert építészek szerint már a mai anyagárak mellett is erősen alulárazott a beruházás, a folyamatos munkadíj és anyagár drágulás pedig előre vetíti a költségek elszállását.  Gondoljunk bele, ha a 27 lakásos ökoházat képtelenek az önkormányzatban megtervezni, és az alpolgármesteri zöld álmokat követve a rendelkezésre álló 1 milliárd helyett 2,1 milliárd forintos indikatív árajánlatig sikerül eljutni, akkor egy öt liftes, kétfajta hűtőházas, mélygarázsos teherautós árufeltöltős, plusz az egészségügyi épületek speciális követelményeinek megfelelő  (rezgés és rádióhullám mentesítés az MR és CT készülékeknek) akadálymentesített épület, hogy jönne ki, 13, berendezéssel együtt 15 milliárdból? A szakemberek a 25 milliárdos bekerülési összeget tartották reálisnak. 

Finanszírozás

A beruházás finanszírozása teljesen alevegőben lebeg, még egy papírfecni sem volt kiosztva. 13 milliárdos hitelfelvételről és eladni tervezett  önkormányzati épületekről ötletelt  - szóban - a polgármester. A hitelfelvétel fedezetéül pedig a Bayer beruházás adófizetését javasolta. Azonban ez hamis jóslás, mert mint tudjuk Zuglóban nincs a lakásokra kivetett ingatlanadó, az iparűzési adó pedig fővárosnál landol, sajátunk csupán az építményadó, de erre alapozni is merész, hisz láthatjuk, az állam egy tollvonással von el komplett adófajtákat az önkormányzatoktól. 

A magam részéről az új szakrendelő építését támogatom, akár hitelfelvétel árán is, de új hivatalépület építését fölösleges, sőt öncélú presztizsberuházásnak tartom. Amíg a kerületi intézményeink évek óta várnak felújításra, pl. a Családsegítő teteje beázik, amíg a 114 bérházunk egyike sincs felújítva és romos, penészes lakásokban lakik majd 1000 család, amíg egyetlen új bérlakást nem építünk, és amíg a kerület vezetése egy 27 lakásos EU finanszírozású ház, az ökoház tervezését sem képes megoldani, amíg az utcáink kátyúsak, addig abszurd, századrangú kérdés új hivatalépületet álmodni. 

A projekt lakosság által szükségesnek tartott elemeiről és a tervezett hitelfelvételről helyi népszavazás kiírását fogjuk kezdeményezni, mert e döntések és következményeik messze túlnyúlnak a politikai ciklus mandátumán.

 A Bayer projekt

A BAYER property Zrt beruházás prezentációja pedig maga volt a multiprofi parasztvakítás iskolapéldája. Zöld ahová csak nézünk, még az ottaniak életmódjára is zöld lészen. Egy tucatnyiig struguláztam a "sustainability" szót, aztán beleuntam. A számok, a valóság ennél ijesztőbbek:

Mint kiderült immár 950 lakást terveznek nettó 55.000 négyzetméterre,  mellé nettó 72.000 négyzetméter iroda néz a Csömöri bulvárra (ezt mondták, és azóta felcsendül a fülemben a tangóharmonikaszó, ha csak végigzötyögök rajta) )  melybe szerintük 3-5000, mások szerint naponta 7000 dolgozó fog érkezni és távozni. Kereskedelmi funkcióra nettó 12,300 négyzetmétert szánnak. A projekt kiszolgálásához 3385 !!! parkolóhelyet építenek részben a -1, részben a földszintre. 

Az épületek 7-9 szintesek lennének, de a tömbök magasságát sokszori kérdésre sem árulták el. Azért érdemes összevetni, ha a hivatal teteje 27,5 méter, mennyivel tornyosodnak fölé fölé a Bayer félig átlátszó tömbjei, melyek kb. egymagaságúak lennének a templomtoronnyal, mely a környébeli kertes kistársasházas lakónegyed fölött háromszorosan túlnyúlik.

 Öndicséretben, pozitív jelzőkben nincs hiány:

 Ígérnek egy közparkot, azaz a lakosaiknak a patak felé egy játszóteret, de ez - mint Bitskey képviselő kérdésére bevallódott -  csak a projekt utolsó, 10. évében épülne meg... A házak közti zöld részek pedig az ott élők számára lesz elzárva. Megjegyzendő, a tornyok közti zöld terület szűkebb lesz, mint a lakótelepeken a '70-es években a paneltömbök közt kialakított füves rész.

 Kedvencünk a 7-8. szintekig felérő fák, melyeket a városligeti múzeum negyed látványterveiből már jól ismerünk. 

Szerintük csupa áldás amit tesznek, hisz mint mondták egy barnazónát varázsolnak élővé. A képviselők közül többen is kijavítottuk a két olaszt, hogy a helyszínen nem gyártelep, hanem sportpark és tanuszoda működött...

A patakpartra nem mellesleg elfelejtették rárajzolni a Rákospatak utcát, mely igencsak forgalmas ma is, de ha a 950 lakásba és az irodákba menő 5-7000 dolgozó is innen fogja a mélygarázsokat megközelíteni, akkor az utca nem a képen látható sétálóutca lesz. A patakpart gyerekhomokozós partja meg külön megmosolygtató annak fényében, hogy a jelenleg elkészült önkormányzati patakrevitalizáció után mennyire sikerült megközelíthetővé tenni a patakpartot. Semennyire. 

Környezetterhelési hatástanulmány nem készül.

Illeszkedés

A több tucatnyi látványterv közül egy sem volt, mely a környező városszövettel, a jelenlegi 1-4 szintes házakkal közös képen ábrázolta volna a tervezett negyedet, a családi házak fölé magasodó  tornyokat.

Közlekedés

Amiről szintén nem esett szó az a közlekedés és az intézményi infrastruktúra. A környék közlekedését senki nem szándékozik fejleszteni. A 4-es metróról már szó sincs, de már a villamosról sem. Tehát az ide telepített 2500-3000 lakos és az irodákba bejáró  4-7000 ember vagy a  tömegközlekedést, a Thököly út buszkaravánjait vagy  az autóját fogja használni...  félő, hogy az autójukra szavaznak. Ehhez képest meg lehet nézni a Thököly úti, Egressy úti, szugló utcai dugókat reggelente. Véleményem szerint amíg a közlekedési infrastruktúrán nem javítanak, addig nagyvolumenű lakásépítést a kerületben engedélyezni nem szabad.

Intézményi infrastruktúra

Ahogy a közlekedésről, úgy az infrastruktúráról nem készült hatástanulány. Hová fog bölcsödébe, óvodába, iskolába járni az ide költöző, itt születő gyereksereg? Ki fogja a hiányzó épületeket felépíteni, üzemeltetni, dolgozók bérét fizetni? A berzházó eladja a lakást elteszi a profitot, de az intézményi ellátási kötelezettség az önkormányzat kötelessége.

A CIVILZUGLÓ EGYESÜLET  javaslatában alternatívák kidolgozását és helyi népszavazást kért. Alább a leszavazott alternatív javaslatunk:

Határozati javaslat

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő-testülete

…../2021. (...) önkormányzati határozata

Zugló-központ fejlesztéseiről

1. Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő-testülete a bemutatott koncepcióterv kapcsán az alábbi véleményt fogalmazza meg a Bayer Property Zrt. beruházó felé:

A beruházást Zugló Önkormányzata, Zugló és a közvetlen környezet kertvárosias, kisvárosias léptékű beépítéséhez képest messze eltúlzottnak, és a meglévő épített környezethez nem illeszkedőnek, a környező területeket jelentősen terhelő fejlesztésnek találja. A hatályos kerületi szabályozás a területre 18 méteres építmény magasságot ír elő. A telket 2006-ban „városközpont” funkcióval adta el az önkormányzat, ezért alapvetően   intézményi, kereskedelmi, és iroda funkciókat engedélyeztünk, e mellé a 2017-es Zuglói építési szabályozás változtatás is csupán 15%-nyi lakás funkciót engedélyezett. Ezért a projektben tervezett nagyságrendileg 900 lakás építését NEM tartjuk elfogadhatónak. A kerületben ennyi lakás befogadásához nincsenek meg sem a közlekedési, (pl. 4-es metró) sem az intézményi feltételek. A beruházót felkérjük, hogy a projektet a fenti, urbanisztikai, építészeti irányelvek szerint terveztesse át.

2. Zugló önkormányzata a saját beruházásában készülő városközpont terv esetében a különböző projekt elemekkel és ezek költségvonzataival alternatívákat dolgoztat ki és tár mind a lakosság és a képviselő-testület elé

3. A polgármester készítessen és tárjon a Képviselő-testület és Zugló lakossága elé részletes költségkalkulációt a különböző funkciók és épületelemek becsült bekerülési költségeiről. A részletes költségbecslés külön mutassa be a hivatal számára készülő irodaépület, a szakrendelő, a piac, a mélygarázs és a közpark rész teljes költségét , pl. a berendezés költségeit is.

4. A beruházás teljes vertikumára készüljön finanszírozási és likviditási terv, a tervezett hitelfelvétel költségeiről, futamidejéről, stb. Történjen tartalékképzés, és forgatókönyv ha az építőanyag és munkadíjak drágulása vagy egyéb problémák, pl. a tervezett ingatlaneladások elmaradásának esetére.

5. Zugló önkormányzata készítessen hatástanulmányt a tervezett Bayer és önkormányzati beruházás környezetterhelési vonzatairól. Készítessen közlekedési, intézmény kihasználtsági hatástanulmányokat a tervezett beruházás hatásairól.

6. Zugló önkormányzata úgy dönt, hogy a tervezett projektről széleskörű lakossági konzultációt folytat, melynek részeként részletesen tájékoztatja a lakosságot az alternatívákról és azok költségvonzatairól, az esetleges hitelfelvétel összegéről, visszafizetési feltételeiről, összegéről, futamidejéről.

A folyamat lezárásaként Zugló önkormányzata helyi népszavazást ír ki az alábbi pontokban:

•  - Támogatja-e Zugló lakossága a Bosnyák piac helyén új több funkciós városközpont épület megépítését?
•  - Támogatja-e Zugló lakossága, hogy az új városközpont kialakítása keretében a meglévő piac elbontását, és annak helyén helyén új, több funkciós épületben kerüljön a piac elhelyezésre, és jelenlegi helyén megszűnjön a hétvégi szabadtéri piac? Vagy elegendőnek tartja a meglévő piac felújítását a jellegének megőrzésével együtt?
•  - Támogatja-e Zugló lakossága, hogy az új városközpont kialakítása keretében a kerületben az eddigi két helyszín történő szakrendelős ellátás helyett egyetlen helyen, a Bosnyák téren kerüljön elhelyezésre a szakrendelő?
•  - Szükségesnek tartja-e Zugló lakossága, hogy az új városközpont kialakítása keretében a régi polgármesteri hivatal megszüntetésével új polgármesteri hivatali épület épüljön xxx költséggel?
•  - Támogatja-e Zugló lakossága, hogy az önkormányzat a tervezett építkezéshez X milliárd forintnyi hitelt vegyen fel, X évnyi futamidővel, Y éves évi költséggel megterhelve a kerületi költségvetéseket?

7. A Képviselő-testület felkéri a polgármestert, hogy kizárólag a fenti lakossági konzultációk, és helyi népszavazás lezárulta UTÁN, annak eredményét figyelembe véve írjon ki tervpályázatot. 

Határidő: azonnal

Felelős: Horváth Csaba polgármester

Módosító javaslat 2.

A képviselő-testület a beruházó terveinek elfogadását vagy elutasítását és tervpályázat kiírását a 2022-es országgyűlési választások lezárulta utánra halasztja.